סקירה משפטית

תמ"א 38 | רקע כללי

על מנת ליישם את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – הידועה כ- תמ"א 38 – נדרשה הממשלה לבצע מספר רפורמות בחוקים שונים. תמ"א 38 באה לאוויר העולם לפני מספר שנים אך עמדה כאבן שאין לה הופכין עקב חסמים שונים, חלקם נגעו לחוק המקרקעין והרוב הנדרש לצורך ביצוע החיזוק והבנייה, חלקם לנטל המיסים שהיה מוטל על מבצעי העסקה וחלקם לחסמים בירוקרטים טכניים כאלה ואחרים.

בשנת 2008 חוקקו לאחר תלאות רבות מספר שינויים בחוקים השונים בעקבות המלצות וועדת ההיגוי להיערכות מפני רעידות אדמה. על אף שתיקוני החקיקה אינם נטולי פגמים הם מהווים קפיצת דרך משמעותית לקראת הסרת החסמים ויישום תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית.

אנו בחברת איתנים- בניה וחיזוק מבנים בע"מ לקחנו למטרה לפעול ולהתמקצע בתחום תמ"א 38 כחברה שעיקר עיסוקה בחיזוק מבנים ושיפור איכות חיי הדיירים והסביבה אנו ערים לריגושתם של בעלי הנכסים,לכן ,אנו שואפים לשלמות בשירות,באיכות ובמצוינות.
חברתינו מתנהלת בשקיפות מוחלטת מול הדיירים ובעלי הנכסים ומעסיקה את טובי המהנדסים והאדריכלים בענף הבניה,החיזוק והעיבוי..

תמ"א 38 | הרוב הדרוש כיום – 2/3 מהדיירים

אחד החסמים הקשים שהוסרו בנוגע לרוב (של בעלי הדירות בבניין) שהיה דרוש לצורך יישום תמ"א 38. עפ"י חוק המקרקעין בנוסחו הקודם, בניה ברכוש המשותף דרשה הסכמה של 100%. הדרישה הנ"ל הביאה לקיפאון מוחלט בקבלת החלטות מהסוג הנ"ל שכן בפועל זה מאד קשה עד בלתי אפשרי לשכנע את כל דיירי הבניין להסכים לבנייה. הניסיון המצטבר מלמד כי ניגודי אינטרסים ונקודות השקפה שונות מביאות כמעט תמיד חלק קטן מהדיירים להתנגד. הסיבות להתנגדויות של המיעוט הנן רבות ולא תמיד הן אף רציונאליות.

אשר על כן, נדרש המחוקק לעניין זה וחוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008

המסדיר את כל סוגיית הרוב הדרוש לצורך בנייה וחיזוק מבנים עפ"י תמ"א 38. לענייננו, קובע החוק החדש בסעיף 5, כי על אף הדרישה הכללית בחוק המקרקעין להסכמה של כל בעלי הדירות לביצוע בנייה ותוספת דירות ברכוש המשותף, הרי שלצורך בניית תוספת דירות עפ"י תמ"א 38 – תספיק החלטה של 2/3 מהדיירים. אומנם במקרה כזה יידרש המפקח על המקרקעין לאשר את החלטת הרוב אך בהעדרן של נסיבות חריגות במיוחד המפקחים מאשרים את החלטת הרוב כדבר שבשגרה מפאת החשיבות הציבורית של תמ"א 38.

כאמור, החוק החדש מהווה קפיצת מדרגה משמעותית בדרך ליישום תמ"א 38 ומסיר את אחד החסמים המשמעותיים שהיו קיימים עד היום. אומנם, קיימת ביקורת על אופן ניסוח החוק, שעיקרה הטעות בהטלת החובה על הרוב המבקש לבצע את הבנייה לפנות למפקח על המקרקעין לאישור ההחלטה במקום להטיל על המיעוט המתנגד את החובה לפנות למפקח לביטול ההחלטה, אך אין ספק כי החוק החדש מהווה פריצת דרך משמעותית בדרך ליישום תמ"א 38 והתחדשות עירונית נרחבת

תמ"א 38 | דרישות הוועדה המקומית לקבלת היתר בניה עפ"י תמ"א 38

תנאי מקדמי לקבלת היתר לחיזוק הבניין ותוספת בנייה עפ"י תמ"א 38 הנו ביצוע סקר מיוחד ע"י קונסטרוקטור וקבלת חוות דעתו כי הבניין אכן נזקק לחיזוק בפני רעידות אדמה. ביצוע הסקר הנ"ל עולה כ- 10,000 ש"ח עד 15,000 ₪ בממוצע ולפיכך אין מבצעים אותו בפועל אלא לאחר שנחתמו הסכמים מחייבים עם מספר הדיירים המהווה את הרוב הדרוש עפ"י חוק. עם זאת, ניתן לומר באופן כללי, כי בניינים שנבנו לפני שנת 1981 – שאז הותקן התקן החדש לבנייה מתאימה כנגד רעידות אדמה – יימצאו בד"כ כמועמדים מתאימים לחיזוק בפני רעידות אדמה, אלא אם באופן חריג ביותר מדובר בבניין שנבנה מסיבה כלשהי בתקן מחמיר יותר מהתקן כנגד רעידות אדמה שהיה קיים באותה עת, דבר שכמובן אינו סביר.

במידה והבניין עומד בתנאי המקדמי, ניתן להכין תוכניות מתאימות ולהגישן לוועדת הרישוי לקבלת היתר בניה. באופן כללי, ניתן לומר, כי כל העיריות בישראל מתנות את מתן היתר הבניה בעמידה בתנאים הבאים: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה עפ"י תוכנית קונסטרוקטור שתאושר ע"י הוועדה המקומית, הוספת מעלית לבניין, שיפוץ הבניין חיצונית, פיתוח סביבתי ותוספת חניות לדירות החדשות עפ"י התקן. הדרישות הפרטניות משתנות מעירייה לעירייה ויש עיריות, כגון עיריית תל אביב ועיריות נוספות, המוכנות ליתן היתרי בניה גם במקרים שהתנאים הפיזיים בבניין אינם מאפשרים להוסיף חניות חדשות וזאת כנגד תשלום כופר חניה.

תמ"א 38 | אופן ביצוע החיזוק כנגד רעידות אדמה

באופן כללי, קיימות שיטות רבות ומגוונות לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה והדבר משתנה מבניין לבניין. בסופו של דבר לא ניתן לדעת איך ובאיזה אופן יחוזק כל בניין שכן ההמלצות והתוכניות המתאימות בכל מקרה ונסיבותיו ייקבעו ע"י הקונסטרוקטור לאחר ביצוע הסקר המתאים וחישובים סטטיים של עמידה בעומסים וברעידת אדמה בעוצמה שנקבעה כעוצמה אליה יש להתכונן. באופן כללי ביותר, ניתן לומר כי מטרת החיזוק הנה לקשור את הבניין ככל הניתן כיחידה הומוגנית אחת על מנת להפחית את הסיכון שבעת רעידת אדמה והפעלת הלחצים האופקיים כתוצאה ממנה הבניין לא יתפרק אנכית. כאמור, קיימות שיטות רבות אשר המשותף להן הוא חיזוק היסודות ויציקה של בטון מזוין בחגורות לאורך העמודים העוברים בקירות החיצוניים של הבניין ולרוחב הבניין.

תמ"א 38 | רקע כללי

מומלץ לקבל מספר הצעות ולבחור את ההצעה הטובה מכולן. מומלץ להקפיד על מינוי עו"ד מומחה לתחום אשר ייצג את הדיירים בפני החברה היזמית וידאג לשמירת זכויותיהם. יש לציין, כי חברות יזמיות מסוימות מסכימות לממן או להשתתף במידה כזו או אחרת בשכר טרחת עוה"ד המייצג את הדיירים. חשוב מאד להקפיד על קבלת ערבות ביצוע בנקאית מהחברה היזמית טרם תחילת העבודות על מנת להבטיח את השלמת העבודות הבאות: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, תוספת מעלית ושיפוץ הבניין. סכום הערבות ייקבע במו"מ בין החברה היזמית לדיירים בהתאם לאופי העבודות הנדרשות והסכום המוערך לביצוען. סכום הערבות יפחת בהתאם להתקדמות העבודות כך שבכל שלב נתון יאחזו הדיירים בערבות בסכום המתאים להבטחת העבודות שטרם בוצעו.